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2009년 전망, 비교적 긴 조정기 진입

최근 발표된 ‘2009년 중국경제 블루북’에서 주택 및 도시건설부정책연구중심의 량쑤앙 박사가 쓴 ‘2008년 부동산 시장 분석 및 2009년 전망’에 따르면 2009년에는 국제•국내 경제 하락 추세와 국가거시조절정책의 영향으로 부동산 시장은 비교적 긴 조정기에 진입하게 될 것으로 내다봤다.
2008년에도 지속된 부동산 시장의 침체로 구매 수요자는 구매를 뒤로 미루거나, 부동산 시장에 투자해 온 투기자본이 빠져 나가고 있는 상황으로 부동산 시장의 장기적인 침체는 부동산 개발업체의 도태와 합병•구조조정이 이뤄지고 있으며, 향후 개발상품의 질적인 향상과 차별화된 제품을 통해 시장에서 우위를 차지하기 위한 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다.
주택대출 이자율 상승과 주택가격 하락으로 일부 구매자는 대출금을 갚지 못하는 현상이 나타나고 있으며 부동산 개발업체 역시 자금줄이 막혀 공사를 완공하지 못하는 건물 또한 생기고 있다. 이러한 부동산 경기의 침체와 투자 감소는 중국의 거시경제에 반작용 효과와 경제성장률 하락으로 이어질 가능성이 있어 중국 정부는 안정적인 부동산 시장의 발전을 위해 적정 수준의 부동산 경기 부양 정책이 실시될 것으로 예측하고 있다.


2008년 부동산 시장현황

∆중국 국가통계국이 최근 발표한 ‘2008년 1~11월 전국 부동산시장 운행 현황’에 따르면 1~11월 전국의 부동산 개발 투자금액은 2조6546억 위엔로 전년 동기대비 22.7% 증가했으며 상품주택 투자는 1조9333억 위엔으로 전년 동기대비 25.2% 증가한 것으로 나타났다.

∆상품주택 판매면적 줄고 공실률 대폭 증가
商品房(오피스•주택 등) 판매 면적은 4억9000만㎡로 전년 동기대비 18.3% 하락했으며 이 중 상품주택 판매 면적은 18.8% 하락했고 상품주택 판매 금액 역시 20.6% 하락한 것으로 나타났다.
여기에 상품방 공실 면적은 1억3600만㎡로 전년 동기대비 15.3% 증가했으며 2008년 1~10월에 비해 2.2% 높아진 것으로 나타났다. 특히, 상품 주택 공실률은 7084만㎡로 전년 동기대비 22.9% 증가해 부동산 경기 침체 현황을 보여주고 있다(비공식적인 공실 면적은 2억㎡에 달하고 증가 추세에 있으며 이 공실 면적을 소화하기 위해서는 최소 1년 반 정도의 시간이 필요한 것으로 업계 관계자는 보고 있음).

∆2008년 11월에는 전국 70개 대•중 도시의 건축물 판매 가격은 전년동기대비 0.2% 증가한 것으로 나타났으나 이는 10월 23일 인민은행의 상업성 개인 주택 대출 이자율 하한선 확대와 최저 계약금 비율 20%로 인하, 90㎡ 이하의 보통주택 취득세 세율 1%로 인하, 개인 판매 및 구매 주택에 대한 인지세 면제, 개인판매주택 토지 증치세 면제 등의 조치 등에 기인한 것으로 일시적인 현상으로 보고 있다.
∆2008년 11월 전국 부동산 개발경기 지수는 98.46으로 10월에 비해 1.22포인트 하락했으며, 전년동기대비 8.13포인트 하락한 것으로 나타났다.


주요 부동산 개발업체 동향

완커(万科): 중국 최대 부동산 회사인 완커는 부동산 기업 중 처음으로 분양가 인하를 실시하는 등 부동산 침체에 적극적으로 대응했지만 2008년 연초 목표인 800억 위엔 판매액 달성과는 상당한 차이가 있는 것으로 나타났다. 11월 말까지 누계 판매액은 425억3000만 위엔으로 전년동기대비 7.9% 하락했다.
뤼디(绿地): 2007년 연간 매출액•자산규모•현금흐름에서 각각 300억 위엔을 돌파한 탁월한 경영 성과를 이뤘던 뤼디는 2008년에도 완커를 바짝 추격하고 있으며 연간 판매액은 400억 위엔에 달할 것으로 전망하고 있어 발전이 상대적으로 두드러졌다.
쭝하이(中海): 중국 3위 부동산 개발 업체인 쭝하이는 연초 목표 판매액인 320억 위엔에서 270억 위엔으로 목표 판매액을 조정했으며 부동산 경기 침체에도 대규모의 분양가 인하 등의 판촉활동은 하지 않아 순이익 규모는 완커를 초과할 것으로 전망하고 있다.
이외에 바오리(保利), 삐꾸이위엔(碧桂园), 뤼청(绿城), 롱후(龙湖) 등도 판매 부진으로 목표 판매액을 하향 조정했다.


향후 전망
2008년 중국의 부동산 시장은 분양가 및 판매가 하락, 가격 경쟁, 판매량 하락, 부동산 개발 업체의 자금 조달난, 지방정부의 부동산 시장 부양 정책 실시 등 부동산 거품 붕괴의 심화와 경기 부양을 위한 부동산 경기 활성화를 위한 지방 정부의 고육책 등 어려움이 가중된 한 해였다.
중국 정부의 연초 화폐 긴축정책•2008년 하반기 국제 금융위기 등의 영향으로 중국 부동산 경기는 더욱 침체되고 있지만 부동산 경기가 경제 성장률과 밀접한 관계를 가지고 있어 12월 초 중국 중앙경제공작회의에서도 ‘거주환경의 합리적인 개선과 지주 산업으로의 부동산 산업의 작용을 결합해, 부동산 시장의 안정적인 발전을 유지할 것’을 제의하는 등 중국 정부의 부동산 소비 및 지원책이 실시될 것으로 예측되고 있다.
2009년에는 부동산 구매 수요자의 관망 상태가 유지될 것으로 보여 판매량은 여전히 조금씩 감소할 것으로 보인다. 반대로 토지공급은 충분할 것으로 보여 빌딩․주택 가격은 하락할 것으로 예상하고 있다. 중국의 부동산 경기는 2009년 조정기를 거쳐 2010년에야 호전될 것으로 전문가들은 전망하고 있다. <자료제공: KOTRA>