상하이방

상하이 특유의 축축한 겨울이 지나가고 어느덧 제법 기분 좋은 바람이 부는 것이 계절이 변화됨을 일러 주는 것 같다. 엊그제가 올해의 시작인 것 같았는데 벌써 3월이 지나가고 있는 것을 보니 한편으로는 "내가 뭘 하고 지냈나"하는 생각이 든다. 이번 호에서는 지난해 겨울부터 올해 1/4분기의 부동산 핫이슈들을 살펴보고 2/4분기를 예측해보는 시간을 가져보려 한다.

[1/4분기를 돌아보며]

<올림픽> 2008년 중국의 최대 화두는 베이징올림픽이었다. 올림픽을 앞두고 부동산 시장도 술렁였는데 작년 한해 전국 70개 도시의 집값이 전해 대비 10% 가까이 상승하였고 특히 올림픽이 열리는 베이징은 타 지역에 비해 두드러지게 상승폭이 커서 벌써부터 부동산시장에 올림픽 열기가 전해짐을 볼 수가 있었다. 하지만 이러한 부동산 시장의 열기가 작년 말부터 급랭하기 시작했다.

<전가의 보도 부동산 안정화 정책 발표> 투기로 부동산 가격이 폭등하고 물가까지 동반상승하자 중국정부는 강도 높은 부동산 안정정책을 발표하게 된다. 먼저 지난해 기준금리를 여섯차례나 인상하였고 카운터 펀치로 두번째 주택에 대한 대출비율조정(최대60%까지만 가능)을 단행하여 투기의지를 꺾어버려 시장을 급랭시켰다.

올 상반기부터 개발상들이 앞 다투어 분양가 파괴를 선언하며 적극적인 판매에 나서고 있고 그 중 중국 최대의 개발상인 완커가 선봉에 서면서 파급 효과는 더 커지게 되었다. 이러한 영향으로 상하이도 분양아파트가 10개월 만에 최저가를 기록하게 된다.

<냉각기에서 침체기로> 2월25일자 东方早报에 따르면 상하이 상품방 가격이 작년4월 이후 10개월 만에 ㎡당 1만원 이하로 떨어졌다고 발표하였다. 시장이 침체되어 있는 것은 사실이지만 이러한 발표가 시장이 안정화되고 있다고 해석하기에는 문제가 있다.

발표자체가 상징적일 뿐이고 고급주택이 정부통제에 의해 분양날짜가 늦추어 진 사이 저가 주택들이 분양을 시작하게 되었는데 이것을 통계했으니 큰 의미가 없다.

게다가 이러한 주택들의 판매량도 저조한 것을 보면 이를 바탕으로 시장의 안정화를 말하기는 섣부른 소리라 할 수 있다. 오히려 시장의 침체기가 지속되고 있다는 표현이 맞을 것이다. 지난 하반기의 냉각기가 올해 1/4분기에는 침체기로 이어져 자연스레 거래량도 줄어들게 되었다. 이후 이러한 장기 관망세, 거래량부진, 개발상의 가격파괴바람은 또 한번 버블붕괴론에 힘을 실어주게 된다.

<버블붕괴> 중국부동산 버블붕괴론이 다시 대두되고 있다.
앞서 이야기한 세가지 이 외에도 높은 부동산 가격과 통화증가율, 최근 미국의 경기침체 우려와 서브프라임모기지부실 사태의 여파로 중국 증시도 폭락세를 면치 못하고 있어 더욱 중국의 버블 붕괴론에 힘을 실어 주고 있다. 하지만 올해 1/4분기 대부분 전문가들의 의견은 올 한해 다소 조정기를 거치겠지만 거품붕괴로 인한 폭락은 없을 것이라 보고 있다. 얼마 전 한국은행에서 해외경제정보란에 실은 `80년대 일본과의 비교를 통한 중국의 버블 붕괴 가능성'에서도 중국의 버블 붕괴 가능성은 크지 않다고 단정한 내용이 발표되기도 했다.

[2/4분기 예측]
얼마 전 모 한국 일간지에서 모 신문사의 뉴욕특파원이 서브프라임 모기지 사태의 후폭풍을 몸으로 겪었다는 이야기를 봤다.

뉴욕 특파원으로 부임해 뉴저지주에 주택을 임대해서 살고 있었는데 어느 날 갑자기 집주인으로부터 집을 비우고 이사를 가라는 통보를 받았다는 것이다. 집주인이 개인파산을 신청하게 되었는데 은행에서 차압이 진행되면 세입자를 내보내기 때문에 미리 집을 알아보라는 통지였단다.

어쩔 수 없이 새로 이사 갈 주택을 알아보기 시작하였는데 집구하기가 만만치 않았다는 것이다. 이유는 주택경기침체로 사람들이 집을 사지 않고 임차를 선호하게 되면서 주택가격은 떨어지고 임대료는 올라가는 기현상이 생겨났다는 것이다. 여기서 우리는 부동산 경기침체의 영향으로 임대 수요가 늘어나 임대시장이 공급자 시장으로 되었다는 점에 주목할 필요가 있다. 중국부동산 시장이 미국과 같이 침체기를 걷고 있으나 두 나라간 침체기의 성격은 분명 틀리다. 중국은 정부가 규제를 완화시키면 언제든지 활황으로 바뀔 수 있다.

하지만 어떤 이유로든 침체기가 오래되면 거래량이 줄어든다. 관망세를 유지하던 사람들은 자연스럽게 매매보다는 임차를 선호하게 될 것이고 임차시장이 활기를 띄게 될 것이다. 우리 한인들도 외국인의 부동산 구입자체가 어려워진 이후 임차선호, 침체기를 겪게 되자 임대시장으로 흘러 들어가는 것이 더 자연스러워졌다. 특히 2/4분기는 부동산 비수기에다 올림픽 前 분기여서 특별한 호재가 없는 한 관망세가 더 뚜렷해 임대수요가 더 늘어날 것이다. 2/4분기의 핫이슈는 임차수요의 확대와 이에 따른 파급효과 일 것이다.

1/4분기를 바탕으로 2/4분기 예측을 간단히 정리해보면 다음과 같다.
△올림픽 특수를 바라는 부동산 투자심리가 여전히 존재. △기준금리인상이 예상. △조정기가 계속되면서 개발상들의 할인경쟁이 본격화되겠지만 가격의 폭락은 없을 것. △임대시장이 공급자시장으로 바뀌면서 월세가격이 오를 가능성이 높다. 이는 다음분기까지 이어져 부동산 매매시장에 영향을 줄 큰 변수로 작용 할 것. △호재가 없어 거래량이 크게 늘어 나지는 않을 것.