상하이방

'만리장성넘어 쌀국수 먹으러 가자'의 마지막 편으로 실질적인 베트남부동산투자가이드를 엮어보았다.

1. 베트남에서 내국인(베트남인)의 경우 주택 매입이 가능한지요?
☞가능합니다

2. 내국인의 아파트 매매에 대한 절차와 등기에 대해 알려주세요.
-절차: 한국에서 아파트매매 절차와 거의 동일
-등기(가능여부):가능합니다. 레드북(red book)이라는 것이 발급됩니다.
분양: 주로 선분양을 통해 매입을 하기에, 아파트 준공시점과 맞물려 진행됩니다. 아파트 준공 후 약 6개월이내 등기가능. 정식분양은 1층 뚜껑을 덮은 이후 가능합니다.
중고주택: 바로 매입, 입주가능하며 등기도 바로 가능.

3. 부동산 구입에 따른 거래세와 보유세 및 기타 세금은 어떻게 되는지요?
내.외국인 상관없이 보유세는 없고, 거래세는 거래차액의 25% 혹은 전체매매금액의 2%중 큰 금액 입니다.

4. 외국인이 주택을 매입 할 수 있나요?
베트남 주택법 제 125 조.(2006년)
외국 단체 및 개인의 베트남에서의 주택소유권을 보면 다음과 같은 요건을 충족한 외국인은 베트남에서 주택을 소유 할 수 있다.
1) 베트남에서 임대용 주택 건설에 투자한 외국 단체 및 개인은 심사권 있는 국가기관으로부터 그 주택에 대한 소유권 증명서를 발급받을 수 있다. 주택을 소유할 수 있는 기간은 투자 증명서에 규정된 기간 이며, 주택소유권 증명서에 명확히 기록된다.
2) 판매용 주택 건설에 투자한 외국 단체 및 개인은 프로젝트의 건설이 완료된 후 본 법 제9조 2항에 규정된 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 대상에게 이 주택을 판매할 권한을 가지게 된다. 이 항에 규정된 단체 및 개인인 주택 매입자는 이 법의 규정에 따라 심사권 있는 국가기관으로부터 주택소유권 증명서를 발급받을 수 있다.
3) 판매용 주택 건설에 투자한 단체 및 개인은 토지사용료를 납부해야 하고 법률의 규정에 따른 기타 재정 의무를 이행해야 한다.

5. 위 내용이 좀 딱딱합니다. 만약 외국인이 주택을 조건 부로 매매 할 수 있다면 어떤 조건을 충족시켜야 하나요?
외국인(개인)이 매매를 할 수 있는 경우는 한국 본사에서 임명한 베트남 현지 지사장 및 등기된 직원일 경우 거주를 목적으로 주택을 매매 할 수 있고 외자투자법인의 명의로도 가능 합니다.

6. 외국인의 경우 내국인과 매매 절차와 등기에 차이점이 존재하나요?
매매절차는 차이가 없고, 내국인은 등기절차가 번잡하고 외국인은 등기가 불가하다는 점이 다릅니다. 실제로는 부동산 시장이 성숙하지 않아 내국인 간의 거래도 등기없이 매매가 이루어지는 경우가 많습니다.

7. 실제로 한국인들은 어떤 식으로 베트남 부동산에 투자하고 있나요?
2009년6월 주택소유법이 개정되면서 외국인과 해외 베트남 교포들이 베트남에서 주택을 구입 할 수 있는 환경이 좋아지고 있습니다. 개정된 내용에는 외국인의 경우 아파트를 50년간 장기임대 형태로 계약을 할 수 있게 되어 한국인의 경우 현재 장기 임대권에 투자를 하고 있습니다.

8. 장기 임대권이란 무엇인가요?
장기 임대권은 말 그대로 장기(50년)로 아파트를 임대 할 수 있는 권한으로 베트남 현지에서는 이것을 실질적인 매매로 인식하고 있습니다. 예를 들어 A라는 한국인이 아파트 장기 임대권 계약을 한 후 몇 년간 사용하고 있다가 B라는 현지인에게 주택을 매도하게 되면 주택가치 상승분에 대해서는 장기 임대권을 가진 A가 가지게 되는 형태로 옛날의 한국으로 치면 미등기로 프리미엄 받고 파는 형태의 투자로 보면 비슷합니다.

9. 장대 임대기간이 최고 50년으로 알고 있습니다. 예를 들어 임대권 을 취득 후 5년 후에 매도 할 경우 매수자는 나머지 잔여 기간인 45년에 대한 임대권을 사는 건가요?
장기 임대권 취득 후 이를 다시 외국인에게 팔 경우 그렇습니다.
하지만 대부분 베트남인들에게 매도하게 되는되요, 그럴 경우 베트남인 매수자는 소유권을 취득하게 되어 잔여기간에 구애 받지 않습니다.

10. 그럼 장기 임대권 에도 시세차익이 생기나요?
당연 발생합니다.

11. 장기 임대권 구입시 필요서류는요?
일반 분양과 동일합니다.

12. 장기 임대권 도 대출을 받아 구입가능 한가요?
대출 가능합니다.

13.장기 임대권의 매도 매수 시 또는 보유 시 세금이 발생하나요?
용어만 틀릴 뿐이지 장기 임대권도 매매로 보기 때문에 위에 설명한 일반 분양의 경우와 같이 세금이 발생합니다.

14. 외국인과 내국인의 현지 주택담보대출에 대해 알려 주세요.
내.외국인 관계없이 일반적인 담보대출의 절차가 필요하며, 대출이자는 현재 약22%, 외국인의 경우 약25%이상. 내국인의 경우 약 70%까지, 외국인의 경우 주로 50%까지 담보대출 가능합니다. 대출은 거의 불가하고 투자 시 대출을 이용한 투자는 피해 주십시요.

15. 분양주택구입과 중고주택 구입 시 구입 조건의 변화가 있는지요?
큰 변화 없습니다. 다만 분양주택의 경우 대금지불 방식이 한국과 같이 계약금, 중도금, 잔금 형태로 공정율에 따라 나누어서 내고 중고주택은 계약금과 잔금 행태로 이루어 집니다. 중국의 경우는 분양도 중고 주택처럼 계약금지급 이후 공정율과 상관없이 잔금을 바로 지불한다고 하는데 베트남은 그렇지 않습니다. (예를 들면 100만원짜리 아파트를 분양 받으면 계약금30만원, 1차중도금20만원, 2차중도금 20만원 잔금30만원으로 나누어 지급)

16. 외국인이 아파트 이외의 부동산 투자도 가능한지요?
주택도 가능하나 조건이 까다로워 현재는 아파트 투자만 가능한 상태이며, 토지의 경우 합작법인을 만들어서 매입은 가능하나, 투자용도가 확실하여야 합니다. 투자 허가후 1년 이내 투자액션이 취해지지 않으면 토지를 몰수당하기도 합니다.

17. 부동산 구매자금의 인-아웃은 정상적으로 유입된 경우 나가는 것도 세금만 내면 정상적으로 나갈 수 있다고 들었는데요. 정말 큰 문제 없는지요?
정상적으로 신고 후 유입된 자금은 자금송금에 문제가 없습니다. 하지만, 현재 은행의 경우도 달러가 부족한 상황으로 환치기로 들어온 돈은 이후 달러송출에 문제가 있을 수 있습니다. 암달러상의 환전은 현재 전면 중단된 상태입니다.

18. 분양 시 아파트의 인테리어는 (한국같이) 되어 있나요?(인테리어의 유/무)
베트남시공사의 경우 누드분양을 주로 하며, 한국기업의 경우 세미누드 혹은 풀옵션으로 분양하기도 합니다.

19.분양의 경우 선시공 후 분양인가요?
분양은 선분양과 정식분양이 있습니다. 선분양은 총세대수 대비 20%까지 투자허가 및 건축허가 이후 가능하며, 정식분양은 1층 뚜껑을 덮은 이후 잔여세대 분양 가능합니다.

20. 외국인소유(장기 임대권 포함)의 주택을 임대하여 임대소득을 올릴 수 있나요?
실제로는 그렇게 하고 있습니다. 다만 중국에도 외국인의 주택 구입자격이 1년이상 중국에 거주하고 실거주를 목적으로만 살수 있어 법적으로는 외국인 소유의 주택을 임대해서 수익을 얻는 것을 법적으로 금하고 있듯이 베트남도 거주를 목적으로만 장기임대나 매매가 가능합니다.

21. 임대에 따른 소득세 등의 세금이 있나요? 있다면 임대료의 몇% 인지요?
통상 10%이나 대부분 세금영수증을 발급하지 않고 현금을 주고 받기에 내고 있지 않습니다.

22. 보증금과 월세 지불 방식이 궁금 합니다.
주로 2달치의 월세 보증금과 월세를 냅니다.

23. 베트남 호치민에 한국교민이 10만이라는 말을 들었는데 왜 그동안 한국인의 베트남부동산 투자가 저조했나요?
호치민에 교민수가 외환위기 이전에는 10만 정도였으나 지금은 7~8만 정도입니다. 교민들의 부동산 투자실적이 저조한 이유는 앞서 이야기한 것과 같이 2009년부터 경기부양책의 일환으로 외국인과 ‘비엣 끼에우(Viet Kieu•해외에 거주하는 베트남 교포)’들에게 부동산시장을 조금씩 열어 주고 있습니다. 그 전에는 외국인이 베트남 부동산에 투자 할 수 있는 방법이 사실상 어려웠기에 베트남부동산에 투자를 못하였다는 것입니다. 그래서 2009년 이전에는 일부 한베(한국,베트남)가정에서 아파트를 구입하거나 명의를 빌려 투자를 한 사람을 제외하고는 실질적인 투자를 찾아보기는 어렵습니다.

24. 마지막으로 한국인이 베트남 부동산에 투자하는 것에 대해 개인적인 조언을 부탁 드립니다.
현재 많은 한국인들이 베트남 부동산에 투자하고 있습니다. 주로 개인들의 경우, 아파트를 매입하고 있으며 토지 및 주택의 경우 극히 제한된 상태입니다. 아파트의 경우, 몇년간 수익률이 상당히 좋았으나, 정부의 규제정책(기준금리 및 대출금리인상)으로 인해 몇년동안 베트남부동산시장이 관망세를 보이고 있습니다. 하지만, 이런 금융적 폭풍 속에서도 자산을 가져야 한다는 인식이 높아서, 아파트의 경우는 꾸준히 투자되고 있습니다. 베트남은 역사적으로 볼 때 중국과는 그리 좋은 사이라고 볼 수 없습니다. 아직도 중국을 바라보는 시선이 고울리는 없고요. 하지만 성공한 공산당을 동경하는 마음은 있습니다. 그래서 5년~10년 간격을 두고 사회제도나 정책 등등 중국을 답습해 나가고 있는거죠. 이미 한국인들이 베트남부동산에 발을 들여놓고 있는 상황이지만 한국에서의 부동산 경험으로 베트남 부동산시장을 이해하시고 있어 다소 힘들어하는 부분이 보입니다. 개인적으로는 사회주의 체제 내에서의 부동산시장을 경험해 본 사람이라면 한번 베트남부동산시장에 도전해보시라고 권해보고 싶습니다.

본 내용은 베트남(호치민)현지 로펌, 개발상, 중개업체에 의뢰한 내용을 취합한 결과 입니다.

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