상하이방

 

최근 중국의 부동산등기 시스템의 정비가 뜨거운 이슈가 되고 있다. 중문을 그대로 번역하면 ‘부동산통일등기제도’인데, 중국 국토자원부가 밝힌 로드맵에 따르면 2014년에 등기통일의 기초적인 제도를 마련하고, 2015년에 통일등기제도를 과도적으로 시행한 후, 2016년에 전면적으로 실시하고, 2018년 이전에 부동산등기정보관리 플랫품을 정착하여 부동산 등기 통일시스템을 완성하겠다고 한다.

 

부동산등기 시스템의 통일을 둘러싸고 항간에 떠도는 이야기들을 정리해서 부동산 등기 통일의 7대 예측이 나오고 있다.

예측 1, 부동산 매물이 쏟아져 집값이 폭락할 것이다.
예측 2, 누구든지 쉽게 부동산을 조사할 수 있을 것이며, 결국 반부패 투쟁에 활용되어 정부 고위관리의 재산 은닉은 어려워질 것이다.
예측 3, 부동산등기 시스템이 정비되고 주택 거래가격 정보체계가 확보됨으로써 주택세 부과의 길이 열릴 것이다.
예측 4, 부동산에 대한 정보 접근이 용이하게 되어 이중매매, 허위매매 등을 방지할 수 있어 부동산 거래의 안전을 꾀할 수 있을 것이다.
예측 5, 통일등기제도를 통해 지방간 정보가 통합 관리되면, 동일지역 내 주택 소유제한을 회피하여 다른 지역에서 부동산투기를 해왔던 것을 효과적으로 규제할 수 있게 될 것이다.
예측 6, 통일등기제도가 정비되면 그 동안 주택소유권증이 없었던 농촌 지역의 주택에 대해 소유권증 발급이 가능하게 되고 또한 전국적으로 토지 및 주택의 현황이 파악될 수 있을 것이다.
예측 7, 부동산통일등기제도의 시행으로 전국의 주택 정보가 통합됨으로써 부동산거래시장 상황을 과학적으로 파악하고 조절할 수 있게 될 것이다.

 

사실 부동산등기시스템의 정비는 이미 물권법의 시행으로 예정되었다. 2007년 제정된 물권법은 “부동산 물권의 성립, 변경, 양도 및 소멸은 등기하여야 효력이 발생하고 등기하지 않은 경우 효력이 발생하지 않는다. 부동산등기는 부동산 소재지의 등기기관에서 하며, 국가는 부동산에 대해 통일등기제도를 시행한다. 등기범위, 등기기관 및 등기방법은 법률 및 행정법규에서 별도로 정한다”라고 규정하고 있다(제9조, 제10조). 그 동안 중국의 부동산 등기 실태는 토지의 종류에 따라 등기기관이 달랐고 지방마다 등기 실무와 기재 내용이 상이하고 등기 사항의 공시방법도 달라서 부동산등기제도의 정비가 절실하게 필요했다. 따라서 부동산통일등기제도의 정비는 이미 법률에서 예고되었고 실무적으로 그 필요성이 대두되어 새삼스러운 일이 아님에도 불구하고 라오바이싱과 부동산 업계의 반응은 뜨거웠다.

 

가장 관심을 보이는 것은 주택세의 도입 시기와 그 범위이다.  어느 나라든 부동산세제는 국고 수입의 중요한 부분이다. 일반적으로 부동산 세제는 취득단계, 보유단계, 양도단계로 구별해서 부과하는데 취득 및 보유단계는 재산세 개념이 강하고 양도단계는 거래세 개념으로 부동산 거래시장의 안정이라는 관점에서 접근한다.

종래 중국은 보유단계에서는 기업 등 사회단위의 토지사용권에 대해서만 부과했고 주택에 대해서는 상하이, 충칭에서만 시범적으로 과세를 검토했다. 지난 2010년에서 2012년까지 3년 동안 지방재정에서 토지출양금 수입이 연평균 3조위안 이상으로 지방정부 연수입의 40%에서 50%에 이를 정도로 높은 비중을 차지했지만, 조만간 중국의 도시화 진행 속도가 누그러지고 출양할 토지가 감소될 것이 분명히 예측되자 토지사용권의 출양을 통한 재정수입의 감소에 대한 대책으로 재산세 개념의 주택세 도입을 중앙정부 차원에서 검토하기 시작했다. 이는 부동산 관련 세수가 지방정부 재정에서 차지하는 비중이 지난 1995년부터 2005년까지 평균 3.76%에 지나지 않을 정도로 낮은 것이 반성되었을 것이다.

부동산보유세 특히 주택세는 조세 수입을 증대한다는 목적도 있지만 어떻게 세제를 운용하느냐에 따라 주택정책을 펼칠 수 있다는 측면이 있다.  즉 다주택 소유자에게 그 소유 숫자와 금액에 따라 주택세의 세율을 누진적으로 적용한다면 다주택 소유자가 보유 주택을 시장에 내놓게 되고 그러면 지나치게 앙등한 부동산 거래 가격을 안정화시킬 수 있을 것이다.  반면에 주택세의 담세 부담이 지나치면 주택의 취득 유인이 떨어지고 주택을 계속 보유하는데 부담이 크므로 주택시장에 매물이 쏟아져 주택가격의 하락과 부동산 건설업의 위축을 초래하게 된다.

 

이 문제는 중국정부도 중시하고 있다.  국가세무총국원 부국장 쉬산다(许善达)는 지난 3월 30일 광저우에서 개최된 토론회에서 부동산세제 입법의 어려움을 토로했다. 그는 특히 “중국은 토지는 국가가 소유하고 주택은 개인이 소유하여 재산세의 납부 주체가 상이하고 주택소유권의 기간이 한정되어 이미 소유권 만기가 가까운 주택에 대해 어떻게 감가상각해야 하는지가 아직 정리되지 않았다”고 한다.

 

중국 부동산 시장 파장 예고

앞으로 몇 년 간 진행될 부동산등기 시스템의 통일 과정이 중국의 부동산 시장에는 적지 않은 파장을 일으킬 것은 분명하다. 다만 부동산등기 시스템의 통일을 추진하는 중국 정부 당국자는 통일등기제도가 정부 관리의 부정부패를 방지하고 부동산 세제를 정비하는 것을 겨냥해 이뤄지는 것으로 비춰지는 데 많은 부담을 느끼는 것 같다.

 

그래서 정책 당국자는 부동산통일등기제도는 부정부패 방지와 부동산 세제 정비와는 직접적 연관이 없으며 더욱이 부동산시장의 폭락을 초래할 가능성은 거의 없다고 답변하면서 그저 물권법을 시행하는 것이라고 말하고 있다.