상하이방

아직도 어두운 밤인가 봐 지난 상반기 상하이 부동산 시장은 깊은 침체 속에서 출발하여 한국의 해외부동산투자 규제완화정책이 발표될 때 쯤 상하이 부동산 시장도 활력을 찾아가는 듯 하더니 부동산 비수기인 여름에 엎친데 덮친격으로 새롭고 강력한 부동산 투기 억제정책이 실시 될 것이란 소문이 나돌며 시장이 다시 한번 관망기로 접어들게 되었고 찜찜한 기분으로 하반기시장을 맞이하게 되었다.

이번기에서는 두서없이 쏟아져 나온 부동산 투자규제 정책으로 인해 정책실행 시기가 늦추어져 정리하지 못한 하반기 중 7, 8, 9월을 정리하고 앞으로의 상하이 부동산 시장을 생각해보는 시간을 가져 보려 한다.

산 넘어 산(7월~9월)
7月 新 정책
6월말 외국인 부동산 투자 제한조치<보고서>가 언론에 발표되면서 7월 중순까지 외자법인의 경우 투자속도를 빠르게 가져간 반면 외국인 개인투자는 속도를 줄이는 엇갈린 행보를 보이다 7월24일 외국인 부동산투자 규제정책을 발표하면서 외국인 부동산 투자실명제란 이름 하에 외국자본의 중국 부동산투자에 대해 강한 빗장을 걸었는데 그 내용으로는 외국인이 중국 내에서 부동산을 매입하려면 1년이상 중국에서 일한 경력과 공부한 재학기간을 증명해야 하고 1년 미만은 부동산 구입이 불가능하다는 것과 1년 이상 일한 경력과 재학기간 증명이 이뤄지더라도 자신이 사용하거나 거주할 부동산에 대해서만 매입승인을 받을 수 있다는 것, 또 외국기관이나 외국인이 자기 용도로 부동산을 매입할 경우 반드시 실명을 사용해야 한다는 규정이 기본 매입조건이고 절차부분에서는 부동산관리 부문에서 외국인의 부동산 매입이 적정하게 이뤄졌는지를 엄격하게 심사하며 조건에 맞지 않을 경우 등기절차를 허락하지 않는다는 통지와 외환관리국에서는 외국기관과 외국인이 부동산 매입을 위해 들여온 자금의 유입과 결제를 이 같은 규정에 의거해 엄격히 심사하여 부동산을 매각해 돈을 본국으로 가지고 나갈 경우 양도세 등 관련세금을 제대로 납부했는지를 따져 관련규정에 부합할 경우에만 본국송금을 허용한다는 내용을 주 골자로 하고 있다.
이로 인해 한여름에 상하이 부동산시장은 또 한번의 한파를 맞이하게 되었다.

8月 카운터 펀치를 맞다
7월말 외국인 투자규제 정책 발표 후 정신을 가다듬을 시간도 갖지 못한채 8월1일 카운터 펀치를 맞게 되었다. 사문화됐던 매매차익에 대한 양도세 20%를 1일부터 엄격히 매기기로 하면서 매물이 급격히 줄고 거래량도 급격히 떨어지게 되었다.
양도세의 주 내용은 소득액의 20%를 개인소득세로 내야 한다는 것인데
<부동산 원가에 대한 증서를 제공할 수 있는 경우>
개인소득세의 산출방법은 납세소득액 = 판매액 - 구매가격 - 합리비용, 즉 주택양도로 얻어진 순 수익을 세금으로 징수한다. 여기서 한 가지 살펴 보아야 할 것이 합리비용인데 합리비용에 포함되는 것으로는 주택장식비용•주택대출금리•수속비•공정비 등이 포함된다. 이 중 장식비용은 납세인이 실제 지불한 장식비용의 세무통일 영수증을 제공하고, 영수증상의 이름이 양도부동산의 재산소유권자와 같으며, 세무기관의 심사를 받아야만, 양도하는 주택의 실제 지출한 장식비용을 규정된 비율 안에서 공제받을 수 있다. (공제한도액은 부동산 원가의 10%까지 인정) 단 납세인의 원 구매주택이 장식된 주택으로, 계약서상의 부동산 대출가격 중 장식비(바닥•위생설비•주방기구 등)가 포함됐으면, 장식비용을 중복해서 공제해선 안 된다.

<부동산 원가에 대한 증서를 제공할 수 없는 경우>
구체적인 비율은 성(省)급 지방세무국 등에 의해 결정되며 납세인이 판매하는 주택이 위치하는 지역, 지리적 위치, 건축시간, 부동산 종류, 주택평균가격 등의 요소에 근거하여, 주택 양도수익의 1∼3% 사이에서 결정한다.
상하이의 경우 상하이 저널 인터넷 판에서 `각 区별 양도소득세 세칙 윤곽'을 참조하기 바란다.
8월에 실시된 양도소득세의 내용을 정리해보면 소득액의 20%로 크게 느껴지는 것은 사실이나 합리비용을 제해보면 단기투기자본이 아닌 중장기 투자자에게는 큰 손해를 끼치는 세금정책은 아니다. 하지만 중국 부동산 정책의 특징인 연타성 투기 억제정책의 발표로 심리적인 충격은 상당히 크게 느껴졌고 8월 한 달은 그렇게 보내야만 했다.

9月 后 폭풍
1년 중 거래량이 가장 활발해야 할 국경절과 추석의 연휴를 앞두고 상하이부동산 시장에서는 들뜬 분위기를 찾아 볼 수 없었다. 7~8월 투자억제정책의 후 폭풍으로 이미 투자한 투자자의 경우는 관심의 끈을 놓지 않고 있는 수준이지 중국인이든 외국인이든 부동산투자 의지는 거의 사라졌다고 해도 과언이 아니었다. 거기에다 7월 발표한 외국인투자 규제에 대한 세부세칙이 발표되었는데 이는 지난 7월 24일 외국인 부동산투자 조치를 구체화시킨 것으로 기업보다는 개인투자자에 더 큰 영향을 주었다. 이 통지에 따르면 외국인이 부동산 구입을 위해 RMB 환전을 할 때는 반드시 부동산 계약등기 관련 자료를 제출해야 하며 심의를 거친 구입자금도 반드시 부동산 개발업체의 위엔화 계좌에 입금돼야 한다. 또한 외국인투자가는 자금을 부동산과 관련 없는 부분에 사용할 수 없고 이와 함께 부동산을 구입하기 위해서는 개인들은 1년 이상의 유효 노동고용계약서 또는 학적 증명서가 필요하며 기업은 부동산 구입이 실수요이며 실사용자임을 증명하는 서면동의서를 제출해야 한다는 내용이다. 9월 한달은 외국인 투자규제에 대한 구체적 세칙이 나왔으나 명절과 맞물려 큰 동요 없이 상하이 부동산 시장이 우리의 관심 밖으로 밀려나는 시기였다.

10月
이달에 발표된 부동산정책은 외국인이 주택구입을 한 채 이상 못하게 하는 규정으로 상하이의 푸동(浦东), 징안(静安), 바오산(宝山)등 3개 구는 12일부터 외국인의 두 번째 주택구입에 대해 명의변경 수속을 중단했고 이를 상하이시 전체로 늘려 나갈 계획이란다. 이와 더불어 푸동을 시발점으로 하여 외국인이 주택 이외에는 상가와 오피스매입을 금지시켰다.
서서히 외국인 투자규제에 대한 시행세칙이 윤곽을 드러나면서 우리 한인투자자에게도 숨통을 조여 오는 듯하다. 날씨는 아직도 더운데 부동산 시장의 한파는 계속되는 달이다.

11月 ~ 2007년 봄
올해 안으로 외국인 부동산구입 억제정책에 쐐기를 박는 시행세칙이 마련 될 것으로 예상된다.
대략적인 시나리오는 상하이 당서기가 바뀐 후 인사 이동이 마무리 된다면 당분간 중앙정부에서 말하는 `성장 속의 균형'이라는 논리에 맞추어져 부동산 시장도 변해갈 것이다. 특히 정부의 부동산투기 규제정책을 강력히 이행하되 저소득층에 대한 부동산구입기회를 늘리려 노력 할 것이고 올해 말까지 외자부동산투자가 확실히 줄어든다면 내년 봄부터는 시민들에게 차츰 완화정책을 펴갈 확률이 높다. 변수로는 내년쯤 부동산정책의 역기능으로 인해 완화정책이 동시다발적으로 발표될 가능성도 배제할 순 없다.
외국계 부동산 투자자금이 중국 부동산 가격폭등의 주요인으로 인식되어져 덩달아 우리한인들의 입지가 좁아져 상하이에서 부동산 거래는 실종된지 오래다. 외국자본의 부동산투자를 막으면서 앞으로 중국부동산 시장을 중국인 위주의 리그로 새판을 짜려고 하는 정부의 의지는 지금까지 상황을 종합해보면 쉽게 알 수 있다. 바꾸어 말하면 우리는 중국땅에서 열심히 일만하고 부동산 투자나 투기에는 신경 쓰지도 말라는 배려(?)라고도 할 수 있겠다.
글을 쓰기 전 기분 좋은 내용을 먼저 시작할지 무거운 내용으로 갈지 고민이 되었지만 현재 시장 상황 직시가 필요한 시기여서 우울한 하반기 부동산 시장을 먼저 정리해보았다.
다음기에는 밝은 모습으로 우리한인들에게 적합한 부동산 투자방법을 소개하는 시간을 가져 보려 한다. <365호 계속 -'닭 모가지를 비틀어도 새벽은 온다'>

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