상하이방

(지난 호에 이어)

2. 구매자의 대출거부로 인한 분쟁

은행대출 신청이 거부되는 원인은 주로 두가지이다. 하나는 대출자의 신용도 문제이고 다른 하나는 대출정책의 변화 등으로 인한 것이다.

원인을 불문하고 이런 경우 구매자는 현금으로 구매대금을 지불해야 되기때문에 대출불가로 인한 리스크는 구매자의 몫이 된다. 분쟁 소지를 낮추기 위해 구매자는 중개소의 말만 믿지 말고 은행에 직접 대출여부를 문의하는 것이 좋다.

만일 가능하다면, 계약서에 대출불가 시 계약을 해지하고 이미 지불한 대금을 돌려받을 수 있다는 내용을 추가 하는 것이 좋다.


3. 거래세금 계산 착오로 인한 분쟁

중국정책에 따라 수시로 변화 가능한 부분이다.

주로 영업세, 개인소득세, 취득세 등이 있다. 현행 상하이 거래세는 일반주택과 고급주택 분류에 따라 서로 다른 세율이 적용된다.

일반주택은 ‘면적이 140㎡이하, 내환선 이내는 집값이 245만위엔이하/ 내-외환선은 140만위엔이하/ 외환이외는 98만위엔 이하여야 하며 용적율이 1이상’이어야 하며 이런 세가지 조건을 충족시키지 못하는 것은 고급주택으로 분류된다.

거래세금을 누가 부담하는가 하는 것은 일반적으로 아래와 같은 세가지 상황이 있다.

첫째, 양측이 별도의 약정이 없을 경우에는 각자 부담한다.

둘째, 구매자가 모든 거래세금을 부담할 경우, 계약에서 거래가 성사되기까지는 2개월정도 시간이 소요되므로 이 기간에 만일 정책에 변화가 생긴다면 구매자의 세부담이 늘게 된다.

셋째, 다운계약서 작성. 거래원가를 낮추어 세금을 적게 내기 위해 다운계약서를 작성하는 경우가 있다. 계약서 상에 집값을 적게 적어넣고 ‘장식비’ 또는 ‘주택보상금’ 등 명목으로 일부 대금을 지불하는 것이다. 이는 탈세 행위이며, 주택감정평가서 통과되지 못하고 감정가에 의해 세금을 납부해야 되는 경우가 발생할 수 있다. 이때 더 내야 하는 세금을 누가 부담하느냐 하는 것을 두고 분쟁이 생길 수 있다. 그러나, 다운계약서 작성을 이유로 계약서 무효를 주장할 수는 없다.


4. 계약금으로 인한 분쟁

주택거래에서 정식 계약서를 작성하기 전에 구매자는 계약금을 지불하게 된다. 계약금은 양측이 정식 계약서를 작성하기 위한 담보이기도 하다. 계약금으로 인한 분쟁은 주로 하기와 같은 3가지가 있다.

첫째, 계약금 지불후 만일 구매자가 위약하면 판매자는 계약금을 돌려주지 않아도 되며, 만일 판매자가 위반했다면 구매자는 2배의 위약금을 요구할 수 있다.

둘째, 계약금 지불 후 양측이 계약금 이외의 기타 내용에서 의견일치를 보지 못하고, 또한 해당 내용이 계약서 이행과 밀접한 관계가 있을 경우이다. 예를 들면, 계약금을 지불한 다음에야 주택이 담보대출이 해지되지 않은 상태라는 것을 알았을 경우 구매자는 계약을 무효시키고 계약금 반환을 요구할 수 있다.

셋째, 계약금이 판매자에게 직접 지불되는 것이 아니라 약정에 의해 중개소에 보관될 경우이다. 이 경우 판매자는 자신이 직접 받지 않았다는 이유로 계약성립을 부정할 수 없다.

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