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주식·부동산 동시 회복, 서민을 위한 투자법은?

[2024-10-21, 14:35:18] 상하이저널

[금주의 논평(论评) 전문 번역]

财经三人谈：股市楼市双回暖，老百姓如何投资？

(环球时报(2024. 10. 12.)

편집자의 말: 국경절 연휴 전, 여러 지역의 부동산 시장에 이미 온기가 돌았고, 주택 거래량이 증가했으며, 주식 시장도 3,000p를 회복했다. 이달 8일, 국가신간판공실은 부동산 시장을 안정시키고 자본 시장을 활성화하여 시장의 자신감을 더욱 높이는 등 강화된 경기부양 정책들을 소개하는 기자회견을 열었다. 주식 시장과 부동산 시장의 이번 반등을 어떻게 봐야 할까? 서민들은 어떻게 투자해야 할까?

주식 시장을 바라볼 때 자신감과 인내심은 필수적이다

최근 A주와 홍콩 주식 시장의 급격한 거래량 증가와 폭등은 모두의 예상을 뛰어넘었다. 이후 다소 조정이 있었지만, 국내외 자본 시장 전문가들은 중국의 우량 자산을 선호한다는 의견을 내놓고 있다. 실제로 9월 18일 미 연준이 50bp의 금리 인하를 처음 발표하고 금리 인하 사이클을 시작하면서, 시장은 미 연준의 금리 인하가 글로벌 자본 시장의 큰 변화를 초래할 수 있다고 우려했다. 4년 연속 상승한 미국, 유럽, 일본 주식 시장의 정점에 대한 리스크가 커지고 있는 반면, A주와 홍콩 주식 시장에는 기회가 생겼다. 글로벌 자본 시장은 균형이 재편성되는 과정에 있고, 글로벌 자금이 미국, 유럽, 일본 주식 시장의 고점에서 빠져나와 저평가 시장으로 유입될 가능성이 높으며, A주와 홍콩 주식 시장이 그 주요 저평가 시장으로 꼽힌다.

미국, 유럽, 일본 주식 시장은 4년간의 상승 끝에 버블화 되었다. 올해 미국 주식 시장이 계속해서 상승하는 동안, ‘투자의 신’ 워렌 버핏은 그의 1위 보유주인 애플과 2위 보유주인 뱅크 오브 아메리카의 보유 지분을 대폭 줄였다. 이는 버핏이 자주 언급하는 '다른 사람들이 탐욕을 부릴 때는 두려워하고, 다른 사람들이 두려워할 때 탐욕을 부려라'는 원칙을 잘 보여준다.

현재 미국 주식 시장은 '다른 사람들이 탐욕스러울 때 두려워한다'는 상황이므로, 더 이상 미국 주식 시장 ETF를 추격 매수하지 말고, 고점에서 물릴 위험을 방지해야 한다. 특히 일부 ETF의 프리미엄율이 30%에 달해 리스크가 크다. 반면, A주와 홍콩 주식 시장은 '다른 사람들이 두려워할 때 탐욕스러워야한다'는 상황이므로, 우량 자산을 찾아 가치투자를 해야 한다.

투자자들은 가치 투자와 장기 투자 개념을 고수해야 하며, 단기적인 시장 변동에 너무 집중하지 말고 기업의 장기적인 투자 가치를 중점적으로 봐야 한다. 시장이 하락하는 시기에는 좋은 주식과 나쁜 주식이 모두 하락하지만, 시장이 상승할 때는 우량 기업이 결국 손실을 회복하고 신기록을 세울 수 있는 반면, 부실 기업은 단순 반등만 하고 회복하지 못할 가능성이 높다. 따라서 가치 투자는 향후 1~2년 내에 인내심을 가진 투자자들에게 좋은 투자 수익을 가져다줄 가능성이 있다.

9월 30일, 상하이와 선전 주식 시장의 거래량이 2조 5,000억 위안을 돌파했고, 연휴 후 첫 거래일에도 엄청난 거래량을 기록했다. 급격한 상승 이후 시장은 빠른 조정을 겪었지만, 현재까지 이번 시장 이면의 논리는 변하지 않았다. 이번 상승 추세를 이끈 요인으로는 여러 주요 정책의 도입과 더불어 후속으로 이어질 일련의 경기부양 정책들이 시장의 자신감을 높힌 점이 꼽힌다. 따라서 첫 번째 조정이 끝나면, 시장은 새로운 상승 기회를 맞이할 가능성이 있다. 시장이 변동할 때, 투자자들은 비합리적인 거래 결정을 경계하고, 자신감과 인내심을 유지하며 시장 하락 시 공포에 빠져 매도하거나 시장 상승 시 탐욕스럽게 고점에서 매수하는 실수를 피해야 한다.

저자: 杨德龙, 첸하이카이위안펀드(前海开源基金) 수석 이코노미스트, 펀드 매니저

두 가지 요소가 정책 추진의 기반을 마련하다

주식 시장은 경제의 바로미터라는 말이 있다. 이는 두 가지 의미를 내포하고 있다. 하나는 기본적인 경제 펀더멘털 상황이 개선되면서 시장의 순환과 활력이 점차 높아지고, 미래에 대한 투자 자신감과 결단이 주가의 지속적인 상승을 이끌면서, 결과적으로 경제도 성장한다는 것이다. 또 다른 의미는, 최근 몇 년간 각국 중앙은행들이 통화정책을 통해 시장에 대규모 유동성을 공급하고, 다른 정책들과 결합하여 시장의 압박과 부채 부담을 완화하고 디레버리징*이 경제 경착륙**을 초래하지 않도록 시도하고 있다는 것이다.

* 부채축소: 부채나 차입을 뜻하는 레버리지(leverage)를 없애는 것

** 경기가 갑자기 냉각되면서 주가가 폭락하고 실업자가 급증하는 현상

통화와 자본 유입으로 인한 장세가 지속될 수 있을지는 후속 자금의 유입 강도에 달려 있다. 또한 이러한 자금 유입 장세는 외부의 부정적인 충격에 쉽게 영향을 받기 때문에 주가가 급등락하는 리스크를 간과할 수 없다. 핵심은 정책 지원의 강도와 시기를 잘 조율해 시장 자신감과 자금 순환을 지속적으로 개선할 수 있는 지에 있다. 만약 선순환이 이뤄진다면, 자금 유입에 따른 장세는 향후 실적 성장으로 이어질 것이다.

사실, 최근 선진국들이 시행한 정책 방향은 新화폐주의 학파*의 이론을 시도한 것이다. 대규모 유동성을 공급하여 자산 가격을 상승시키고, 이를 통해 시장 신뢰를 회복하며 자금 순환을 활성화시키는 거래를 유도했다. 이러한 방식으로 자본 시장에서 부의 효과와 자금 조달 효과를 만들어내어, 수요와 공급의 회복을 동시에 촉진하고 있다. 중국도 통화정책의 강도를 높이고 전파 메커니즘을 원활하게 하는 방법을 모색하고 있다. 그러나 차이점은, 중국은 이전에 주가 조정의 폭과 개혁개방의 진전이 이번 통화정책 강화의 좋은 기반은 마련했다는 것이다. 우리는 중국의 강세장이 올 것이라는 기대와 신뢰를 가질 충분한 이유가 있다. 이를 통해 중국의 비즈니스 환경과 금융 발전이 크게 개선될 것이며, 이는 다시 중국 주식 시장의 장기적인 번영을 도울 것이다.

* 단순히 통화 공급뿐 아니라 유동성 확대를 통한 자산 가격 상승과 시장 심리 회복을 중시하는 학파

부동산 시장의 경우 1선 도시의 회복 조짐은 시장의 미래에 대한 전망이 긍정적으로 변화하고 있음을 보여준다. 이전 부동산 시장의 과열로 인해 2, 3선 도시는 여전히 과도한 투자와 기존 재고 부담을 해소하는 과정을 겪어야 한다. 전체적인 부동산 시장 회복을 위해서는 시간이 더 필요하다. 하지만 구조 개선(도시와 산업의 융합 촉진 등)을 통해 국민들의 고용과 소득 수준이 개선되면 시장 자신감이 올라가고 실제 수요 증가를 이끌어 낼 것이다.

저자: 孙立坚, 푸단대학교 발전연구원 금융연구센터 소장

주택 구입 비용 인하, 구매 수요 촉진

현재 부동산 정책은 완화 사이클에 접어들었고, 주택 구매의 첫 계약금 비율과 대출 금리는 역사적 최저치로 내려가 주택 구입 비용이 크게 낮아졌다. 부동산 시장의 대대적인 조정과 맞물려, 주택 구매 시기를 판단할 수 있다.

작년 9월, 1선 도시에서 먼저 '1주택 우대금리 정책'*을 시행한 이후, 각 지역에서 일련의 주택 구매 정책이 잇따라 발표되었다. 올해 9월 말까지 각 지역은 두 번째 주택의 계약금 비율을 첫 번째 주택과 동일하게 맞추는 등 매우 많은 주택 구매 정책이 도입되었다. 이러한 정책의 본질은 '주택 구매자가 가장 유리한 주택 구매 정책을 누릴 수 있도록 하는 것'이다. 특히 최근 1선 도시의 주택 거래를 보면, 첫 번째 주택의 계약금 비율이 모두 15%로 낮아져 주택 구매 비용이 눈에 띄게 감소했다. 이에 따라 현재 핵심 구역 또는 양질의 주택에 대한 수요가 분명히 증가한 것을 알 수 있다.

* 과거 주택 대출 이력이 있더라도 현재 주택이 없으면, 첫 주택 구입자로 인정받아 대출 혜택을 받을 수 있는 정책

다시 시장 측면에서 살펴보면, 부동산 시장은 깊은 조정기를 겪고 있다. 이번 부동산 시장 조정은 2021년 5월에 시작되었고, 2024년 9월 중앙 정치국에서 "하락세를 멈추고 안정세로 돌아섰다"고 언급한 이후, 전반적인 깊은 조정 국면은 끝났다. 이를 계산해보면, 이번 부동산 시장 냉각 주기는 41개월 동안 지속되었으며, 이는 2013-2015년 조정 기간을 명백히 초과한 것이다. 또한 이번 조정 폭은 매우 커, 역사적으로 보기 드문 깊은 조정이었다. 이러한 깊은 조정은 주택 구매에 긍정적인 영향을 미치는데, 이는 주택 가격의 거품이 효과적으로 제거되고 주택 구매 비용이 현저히 낮아졌다는 것을 의미한다.

최근, 특히 국경절 연휴 동안 각 지역의 부동산 시장 반응을 보면, 시장 상황이 긍정적이며 시장 분위기가 지속적으로 개선되고 있다. 여러 지역의 분양소에서 받은 피드백에 따르면, 과거 평균 거래 수준에 비해 현재 거래량이 100% 이상 증가하여 '두 배' 상태에 도달했다. 수급 불균형이 효과적으로 완화되었고, 많은 부동산 회사가 가격 책정 전략을 조정하여, 이전에 제공하던 5%의 할인 등을 철회하는 등 변화를 보였다. 이는 시장 자신감이 회복되었고, 수요와 공급 모두 활발한 상태를 유지하고 있음을 나타낸다.

정책은 적극적이고 효과적이며, 시장 또한 긍정적으로 작용하고 있다. 필자는 부동산 시장이 하락세를 멈추고 안정세를 유지할 기반이 매우 탄탄하다고 본다. 경제 측면에서 보면, 거시 경제 회복의 동력이 강하고, 특히 새로운 고품질 발전을 배경으로 내수를 촉진하는 다양한 정책 조치들이 많아 경제 상황이 개선되면서 자연스럽게 주택 소비 수요도 증가하고 있다. 이러한 전파 메커니즘은 매우 빠르게 작용하고 있다. 예를 들어, 고고용 정책의 경우, 고용 상황이 지속적으로 개선되고 산업 도입 속도가 빨라지면서 주택 구매 등 소비 수요도 증가할 것이다. 이는 부동산 시장의 하락세 멈춤과 안정세 유지가 지속 가능하다는 점을 보장한다. 이에 따라, 주택 구매자는 시장 상황에 맞추어 적극적으로 전략을 조정할 필요가 있다. 정책 효과가 긍정적으로 나타나고 있으며, 시장도 하락을 멈추고 안정세로 전환하는 중요한 시기에 있으므로, 현재가 주택 구매의 적기일 수 있다. 긍정적인 태도를 유지하고 과학적인 주택 구매 방식을 최적화하는 것이 매우 중요하다.

저자: 严跃进, 상하이 이쥐(易居) 부동산연구원 부원장

※'금주의 논평 전문 번역'은 무역협회•본사 편집진의 의견과 일치하지 않을 수 있습니다.

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