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주택거래에서 자칫 생각지도 않던 부분에서 일이 생겨 고생하는 경우가 적지않다. 그냥 내 맘처럼 믿고 소홀했다가는 언제 어디에서 불이익을 당하고 후회 할지도 모른다.
최근 주택을 판매한 M씨의 경우는 이러하다. M씨는 푸동에 소유하고 있던 아파트를 350만위엔에 판매하기로 L씨와 합의했다. M씨는 계약금 10만위엔과 선금 150만위엔을 받고 L씨에게 주택을 인도했다. 그로부터 2주후 명의 변경을 위해 만난 자리에서 또 100만위엔을 받았다. 마지막 남은 90만위엔은 명의변경 수속 이후 1주내에 L씨가 M씨의 통장으로 입금하기로 약속했다.

그런데 약속된 2주가 지났는데도 돈이 입금되지 않아 전화를 걸었더니 구구한 변명을 늘여놓으며 부동산 등기서류가 나오기 전에 반드시 주겠노라고 다짐했다. 1주 후에도 잔액은 입금이 안됐고 전화마저 끊겼다. 부랴부랴 부동산거래중심으로 달려갔더니 부동산등기권리증(房产证)은 이미 L씨가 찾아간 뒤였다. M씨가 판매한 아파트를 찾아가니 그 집에는 이미 세입자가 입주해 있었다.

M씨는 이 상황을 어떻게 해결해야 할까? 명의이전까지 끝낸 상황에 계약해지가 가능할까?
중국 유관 법률 상 명의이전은 계약해지 권리를 행사하는데 방해되지 않는다. <계약법(合同法)> 규정에 따르면, 계약해지 조건만 충족된다면 이미 이행된 계약도 해지할 수 있다. 계약해지는 법적해지와 약정해지 두가지가 있다. 법적해지는 계약해지의 조건을 법률적으로 정한 것이고, 약정해지는 계약서에 해지의 조건이 조항 형식으로 약정이 돼있는 것을 말한다.

계약서의 약정우선(预定优先) 원칙에 따라 우선 매매계약서에서 매입자가 약속된 기간 내에 대금을 지불하지 않았을 경우의 위약책임과 관련해 어떻게 명시되었는가 하는 것이 중요하다. 만약 계약서에 위약책임을 명확하게 규정하고 일방 계약해지가 가능하다고 돼있으면 판매자는 일방적으로 계약을 해지할 수 있다. 반면, 계약서에서 위약책임에 대해 명확하게 규정하지 않았을 경우, 법적 해지의 근거를 찾아야 한다.

중국<계약법(合同法)>에 따르면 매매 거래에서 분할 지불에 대한 규정이 다음과 같다.
매입자의 미지불 잔액이 집값의 1/5이 안될 경우, 매도인은 나머지 잔액 결제를 요구하거나 혹은 계약을 해지할 수 있다. 계약 해지와 함께 매입자에게 아파트사용료를 요구할 수 있다.

만약 매입자의 미지불 잔액이 집값의 1/5을 초과한 경우, 매도자는 일방적으로 계약을 해지하고 매입자한테 아파트사용료를 요구할 수 있다.

<계약법>에 의하면 계약의 해지는 통보를 받는 시각부터 발효되기 때문에 법적해지 혹은 약정해지 시 반드시 상대방에 서면통보를 보내야 한다. 매도인은 그 동안의 아파트사용료를 공제하고 나머지 돈은 매입자에게 되돌려주고 다시 명의변경을 해야 한다. 부동산거래중심은 법원 판결서를 근거로 부동산 소유권을 원 집주인의 명의로 되돌린다.

이 같은 상황 대비, 조언하고 싶은 것은 계약서 작성 시 위약책임에 대한 자세한 조항을 계약서상에 명확하게 밝히고 집값을 전부 받기 전에는 키를 넘겨주지 않는 것이 좋다. 부동산등기권리증은 매매 양측이 함께 가서 찾거나 부동산중개소에 보관하고 모든 거래가 확실하게 끝난 후 매입자에 건네주도록 하는 것도 한가지 방법이다.

글: Eris임 eris.lin@corebuilding.com.cn