상하이방

우리에게 민족 최대의 명절인 설날과 한가위가 있다면 중국에는 춘절 이외에 노동절과 국경절이 있다. 전통적으로 중국정부는 부동산 시장에 대한 정책발표와 실행시점을 이들 명절 전후로 타이밍을 잡고 <통지>라는 형식으로 발표해왔다.
우리 한인들이 한가위와 국경절을 맞아 상하이를 비웠을 때 중국부동산 시장에는 어떤 변화가 있었을까? 이번 호에서는 10월 국경절 전후로 발생한 부동산 시장의 변화에 대해 알아보는 시간을 가지려 한다.

`상업용 부동산 신용대출관리에 관한 통지' 발표 (2007.9.27)
지난달 27일 중국인민은행과 은행감독위는 주택보유자가 두 번째로 주택담보대출을 받을 경우 대출 비율을 60%까지로 제한한다고 발표하였다. 왜 이러한 정책이 발표되었을까? 그리고 이에 따라 부동산시장에 미치는 영향은 어떤 것이 있을까?
먼저 이번 통지의 내용부터 살펴보면 다음과 같다.
1. 두번째 주택 (첫 번째 주택을 매입시 대출받은 상태에서 두 번째 주택도 대출받아 구입하는 경우)을 주택담보대출을 받을 경우 40%는 자기자금으로 하고 나머지(최고60%)를 대출받을 수 있게 하였다.
TIP: 은행 평가액의 60%이지 거래가의 60%를 뜻하는 것이 아니므로 반드시 60%를 대출받을 수 있는 것이 아님을 주의하기 바란다.
2. 두번째 주택의 경우 다른 대출에 비해 이자율이 10% 가산된다.
3. 대출이자 지급액이 월 소득의 50%를 넘지 못한다.
4. 대출 잔액 완납 前 추가대출금지.
5. 상가의 경우 구매 순서에 상관없이 대출액을 50%까지 제한하고 대출기간도 10년 이내로 제한한다.
6. 서민주택의 경우
-90㎡이하는 대출80%까지 가능
-90㎡이상은 대출70%까지 가능

왜 이러한 정책이 나왔는가?
대외적으로는 부동산시장이 과열된 상황에서 신용위기를 방지하고 대출자의 상환능력을 보호하기 위한 조치라고 밝히고 있으나 대내적으로 볼 때는 부동산 투기와 은행의 부실화를 막기 위한 강수를 둔 것인데 특히 주목할만한 것은 중국경제가 흑자가 지속되면서 인플레이션 초기단계라는 설이 나오는데다가 얼마 전 미국에서 발생한 서브 프라임 모기지 사태의 후폭풍으로 인해 정책발표에 한층 힘을 실어준 분위기이다.
서브 프라임 모기지(subprime mortgage)사태란?
-미국에서 신용등급이 낮은 저소득층을 대상으로 고금리로 주택마련 자금을 빌려 주는 비 우량 주택담보대출. 연체율 상승으로 서브프라임 모기지에 투자한 펀드와 금융회사가 연쇄적으로 손실을 보면서 신용 경색 우려가 글로벌 금융 위기로 번졌다.

이번 정책으로 인한 예상 파장은?
전체적으로 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것 같지는 않다.
대도시들이 두 자릿수 상승률을 보이고 있고 공급자 중심의 시장으로 바뀌어나가는 모양새를 봐서는 금리나 대출부분으로 부동산 상승세를 막기는 역부족이다. 하지만 우려되는 부분은 이번 조치가 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 못할 경우 엉뚱한 추가조치가 나올 수 도 있다는 점과 이번 통지가 2003년 이후 중앙정부에서 실행하는 가장 큰 조치이므로 지방정부에서도 후속타를 준비할 수 있다는 점이다. 그 중 가장 유력한 것이 10월1일 물권법이 실시되면서 보유세 징수에 관한 부분이 크게 부각되고 있다.
TIP: 참고로 금리인상이 있다는 것은 또 한번의 인민폐 평가절상이 있을 것이란 조기신호로 보기도 한다.

미국과 유럽같은 선진국일수록 부동산투자규제를 금리로 하고 후진국일수록 부동산투자규제를 부동산 관련 세금으로 하는 것이 일반적이다. 금리정책과 세금정책의 양날의 칼을 쓰는 중국부동산 정책이 과연 어떤 결과를 낳을지 중국에 거주하는 우리 한인들로서는 한번 주목해볼만한 일이다.
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