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내년 1월 1일부터 5년이상 은행대출 기준금리가 7.83%(우대금리 6.655%)로 적용된다. 올해 5회에 걸쳐 인상된 대출금리 때문에 대출상환 부담이 가중된 부동산 소유자들은 조기상환을 생각하지 않을 수 없다. 자신의 실정에 맞는 조기상환 방식을 알아보자.

A는 지난 4월 300만위엔에 집 한채를 장만했다. 200만위엔을 은행대출 받고 상환기간은 20년으로 했다. 구매 당시 적용받은 금리는 6.04%였으며 20년 대출에 총 1,449,954.86위엔의 이자를 물게 된다. 원리금 균등분할(等额本息)방식으로 기존에는 월 상환액이 14,378.81위엔이었으나 내년부터 신 금리가 적용되면 월 상환금액이 15,088.61위엔으로 늘어난다.

방법1: 남은 대출을 일시적으로 조기상환
이자 총액: 1,449,954.86위엔

방법2: 부분 조기상환 후 월 상환액은 그대로
10만위엔을 조기상환 후 월 상환액이 14,334.18위엔으로, 기존과 비슷한 수준이다.

방법3: 부분 조기상환 후 월 상환금액을 줄이고 대출기한은 기존대로 유지한다.
50만위엔을 조기상환할 경우 월 상환액이 11,316.45위엔으로 줄어든다.
이자총액은 1,215,978.96위엔으로 줄어들게 된다.

방법4: 부분 조기상환 후 월 상환액 및 대출기한을 줄인다.
50만위엔을 조기상환 후 대출기한을 20년에서 15년으로 단축시킨다.
월 상환액은 13,190.62위엔이고 총 이자가 8,74,311.33위엔으로 줄어든다.

방법5: 부분 조기상환 후 월 상환액은 증가하고 대출기한을 줄인다.
50만위엔을 조기상환 후 대출기한을 20년에서 10년으로 단축한다.
월 상환액은 17,146.90위엔으로 증가하게 되고 이자 총액은 557,628.07위엔으로 줄게 된다.

방법6: 중국계 은행에서 외국계 은행으로 대출을 갈아탄다.
새해부터 A의 대출 상환금액은 월 14,374.81위엔에서 15,088.61위엔으로, 월 713.80위엔이 증가하게 된다.
현재 외자은행의 미달러 금리는 일반적으로 5.75%정도다. 따라서 미달러로 대출 받을 경우 월 상환금액이 1872.22달러, 현재 환율로 계산하면 인민폐로 14,041위엔 정도 된다.
인민폐 대출 대비 월 1,047위엔이 절약되는 셈이다. 인민폐가 절상되면 그 차이는 더욱 커진다.
홍콩달러의 대출금리는 현재 일반적으로 4.5%이다. 만약 홍콩달러로 대출받으면 월 상환액이 12,653홍콩달러, 인민폐로 환산하면 12,033위엔정도이다. 따라서 월 3,055위엔이나 절약될수 있는 것이다. 주의할 점은 미달러의 경우, 대출을 받은 후 3년이 채 안돼 조기상환을 할 경우 위약금을 내야 하는 것이다. 홍콩달러나 인민폐는 위약금 적용 기간을 1년 후로 정하고 있다.
이밖에 주택대출보험에 가입한 구매자들은 대출 조기상환 후 보험료를 돌려받는 것을 잊지 말아야 한다.

Eris 임 (中国国际房地产职业经理人)
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