상하이방

중국정부가 주택시장에 대한 고삐를 늦추지 않고 있는 가운데 오피스시장은 상대적으로 느슨한 투자환경으로 많은 사람들의 관심을 끌고 있다. 최근 몇 년간 오피스 임대료가 꾸준한 상승세를 보여온 것도 주목을 받게 된 한가지 이유다. 또 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 주식시장도 6000포인트에서 추락해 3천6백선에서 전전하는 등 심상찮은 분위기고, 주택시장은 지난해부터 이어지고 있는 관망세에서 벗어나지 못하고 있어 투자자들의 눈길은 자연스럽게 오피스시장으로 쏠리고 있다.
최근 房地产时报가 주택 대비 오피스투자에 대한 분석을 보자. ▷박해연 기자

== 투자원가 비교

▲가격비교
현재 상하이에서 판매되고 있는 오피스 가격은 1만3천~2만5천위엔/㎡이 주류를 이룬다. 그동안 주택가격이 크게 올라 일부 지역은 주택과 오피스 가격이 비슷한 수준이거나 혹은 주택이 더 비싼 경우도 있다.


현재 1년만기 주택대출 기준금리는 7.47%, 5년이상은 7.83%이다. 지난해 6차례나 금리가 인상되며 각각 1.35%P와 0.99%P나 높아졌다. 뿐만 아니라 두번째 주택에 대한 대출금리는 기준금리에서 10%나 상향된 금리를 적용하고 최고 60%까지 대출 가능하다.
상업용 부동산은 최고 50%까지 대출 받을 수 있고 대출기한은 최장 10년이며 기준금리에서 10% 상향된 금리를 적용한다.

===투자회수율 분석

투자기간을 3년, 주택과 오피스 가격이 모두 ㎡당 2만위엔, 면적이 100㎡이라고 가정하고 계산의 편리를 위해 주택은 두번째 주택구매 조건을 적용해 투자회수율을 분석하면 다음과 같다.
▲원가부분:
1.대출원가
방식A: 1차적으로 전액결제
방식B: 3년 분기대출 시 월 상환금액은 31,482.35위엔, 총 상환금액이 1,133,364.60위엔.
두번째 주택 대출금리와 상업용 부동산 대출금리는 모두 기준금리에서 10% 상향된 금리가 적용된다.
2.세금
주요하게 취득세 부분에서 비교적 큰 차이가 난다.
주택: 취득세+영업세+기타(제외)=1.5%X구매가+0.05%X구매가=3만+1만=4만위엔
오피스: 취득세+영업세+기타(제외)=3.0%X구매가+0.05%X구매가=6만+1만=7만위엔

부동산 구매 원가 비교:
A: 주택 204만위엔/ 오피스 207만위엔
B: 주택 217.33만위엔/ 오피스 220.33만위엔

▲소득부분
소득은 크게 임대를 통한 임대수익율과 부동산을 팔았을 때 매매차익 등 2가지가 있다.
1.임대수익
우닝(吴宁)상권 내에 위치한 동등한 가격대의 주택과 오피스의 임대 수익율을 비교하면 [표1]과 같다.
2.매매차익
3년 후 판매 시 투자수익율은 [표2]와 같다.
[표2]에서 판매가격은 평균 성장율(주택 8%, 오피스 7%)에 근거 예측한 수치로 단기내에 주택의 성장률이 상업용 부동산보다 다소 높을 수 있다. 그러나 상업부동산의 경우 일반적으로 5년 이상 보유하면 가치와 임대료가 훨씬 높아진다.

===임대고객 분석

임대고객은 주택-개인, 오피스-회사로 명확하다. 회사의 경우 개인보다 안정적이다. 또 오피스 계약기간은 일반적으로 2~3년이므로 1년씩 계약을 하는 주택에 비해 공실의 위험이 낮아지며 중개비 등 지출도 상대적으로 줄어든다.