상하이방

몇 년 전에 중국 정부가 전국에 산재되어 있는 개발구를 정리한 적이 있다. 이 과정에서 수 많은 불법 개발구들이 정리 되었다. 왜 개발구가 불법으로 조성되는가? 개발구란 무엇인가?
정부의 주요 재정수입원은 세금이다. 그리고 토지사용권 양도가 큰 수입원이 된다. 아시다시피 중국은 토지 소유권이 아닌 사용권을 매매한다. 토지사용권은 사용 기간 내에선 마치 소유물건처럼 사용 할 수 있다. 매매, 저당은 물론 상속, 증여도 가능하다. 최근엔 주택의 경우 70년 사용 기간이 끝나면 자동으로 연장이 되게 법이 바뀌어 마치 소유권으로 전환된 것으로 생각하는데 이는 큰 오해다. 사용권과 소유권은 엄연히 다르다. 이론적으론 중국 정부가 공익이라는 명분으로 언제든지 사용하고 있는 땅을 회수할 수 있다.

이러한 토지사용권의 판매는 정부의 주수입원 중의 하나이다. 지방 정부, 특히 낙후된 지역일수록 더욱 토지사용권 판매 수입의 비중이 크다. 물론 국유토지는 모두 중앙정부에서 통제하지만 토지사용권 판매 대금 중 중앙정부로 상납하는 금액 외 상당 부분이 지방정부의 수입으로 되니 보통 매력적인 수입원이 아닐 수 없다. 그래서 지방정부는 기를 쓰고 토지사용권을 판매하려고 하지만 정작 팔 수 있는 땅, 즉 국유토지는 그리 많지가 않다 (앞에 그 이유를 설명했다). 더구나 국유토지사용권을 판매('출양(出让)'이라고 한다)하려면 중앙정부에 개발 쿼터를 신청하여 승인을 받아야만 판매가 가능하다.

이러다 보니 지방정부가 합법적인 절차에 따라 토지사용권을 출양하려면 많은 어려움이 따른다. 따라서 불법으로 토지사용권을 판매하는 경우가 발생했다. 불법 개발구 발생도 이러한 이유이다. 여러분은 홍교개발구, 청포공업개발구 같은 XX개발구라고 이름 지어진 지역을 많이 봤을 것이다. 여기서 개발구의 '구(区)'라는 명칭을 주목할 필요가 있다. 이 명칭이 붙으면 일반적으로 국유토지이다. 왜 일반적이라고 했냐고 하면 아닌 경우도 있기 때문이다. 하지만 일반적으로 '구'라는 명칭이 붙으면 국유토지라고 보면 된다.

중국의 많은 지방정부가 집체토지를 불법으로 징용하여 (농민에게 일정액의 보상금을 지불) 개발구라고 명명하고 개발용지로 전용했다. 이러한 상황을 모르고 공장을 지었던 적지 않은 기업이 피해를 봤다. 불법용지에 지어진 공장 건물은 당연히 불법이기 때문이다. 앞으로도 중국에 특히 낙후된 지역에 공장을 짓거나 토지를 구입하고자 하는 분은 토지의 적법성 여부를 잘 따져 봐야 할 것이다. 또한 토지개발쿼터를 취득했는지도 반드시 확인해야 한다. 땅값 다 줬는데 쿼터를 받지 못해 토지사용증이 안나오는 경우가 있기 때문이다.
다음엔 토지사용권 구입 방법과 중국의 아파트에 대한 내용을 나누어 보고자 한다.

필자 : 한상윤 총경리
- HAN NAM Real Estate C&I (chinahan888@gmail.com, 139-1702-0433)
동제대학 건설관리부동산학과 석사과정
전 대우건설, 우림건설 중국주재원