상하이방

중국부동산시장의 침체가 장기화되자 중국정부는 부동산시장과 경기부양을 위해 작년 하반기부터 혼란스러울 정도로 백화점식 경기부양책을 쏟아내고 있다. 지난 2005년부터 시작된 부동산 투기 억제정책으로 묶어두었던 것을 역순으로 하나 둘씩 풀어 버리고 있는 것이다. 중국부동산에 한창 고삐를 당기다가 이제 서서히 고삐를 늦추는 모습이 기축년 소의 해와 오버랩이 되는 이유는 왜일까?
이번 호에서는 문답형식으로 지나간 중국 부동산시장에서 2009년 부동산시장을 발견하는 시간을 가져보려 한다.

집 나간 며느리 돌아오나?
2008년 1월7일 중국언론 보도에 따르면 중국 국가공상총국은 긴급통지를 통해 외국자본의 부동산투자 현황을 철저히 조사해 보고토록 했다. 이 보도를 통해 2008년에는 외국인에 대한 부동산 투자금 유입을 막기 위한 다양한 조치들이 내려질 것을 전망 할 수 있었다. 이미 2007년부터 외자자본에 대해 외화 차입을 불허하였고 외화 외에 차입형태로 들여오는 외화에 대해 위엔화 환전을 해주지 않았고 외국인의 경우 1년이상 거주와 직접주거라는 형태로 주택매입자격을 엄격히 적용하고 있던 시점에서 북경올림픽특수를 노리고 들어오려는 핫머니를 경계하기 위해 작년 초에 또 한번 외자자본에 대해 으름장을 놓은 것이다. 미국의 서브프라임 모기지사태의 영향도 있었지만 중국 정부의 이러한 규제 정책으로 외국자본이 중국부동산시장에서 급격히 빠져나가기 시작했다.
골드만삭스는 2005년 1억760만달러에 사들인 상하이 ‘그로스 타워’를 1억5천만달러에 팔고 대형 투자자로서는 처음으로 중국 부동산시장을 떠났고 상하이 부동산시장의 큰손인 모건스텐리도 보유 부동산의 매각을 준비하자 ING부동산, 맥쿼리 등이 서둘러 매각시장에 뛰어들었다.
하지만 2009년에는 다른 양상이 나타나고 있다. 얼어 있는 부동산경기를 부양하기 위해 잠긴 빗장을 풀 태세다. 외국인의 부동산투자 규제를 완화 또는 철폐를 통해서 부동산시장을 부양하겠다는 것으로 상하이나 베이징의 대도시들은 시장 회복을 위해 이미 외국인의 매입규제 완화 방안을 적극적으로 검토하고 있다. 시장이 침체되어 있지만 앞으로 외국인의 중국부동산시장의 진입문턱이 낮아질 것이 확실시 되어 보인다. 하지만 외자자본의 중국 부동산 투자에는 다소 시간이 필요해 보인다. 외국인들이 중국에서 쉽게 부동산으로 돈버는 시대가 끝났음을 깨달았고 중국의 정신 없이 터져나오는 정책의 당황함을 겪어보았기 때문이다.
실제로 우리 교민의 경우 환율이 좋을 때 부동산을 구입하였다고 하더라도 일부 지역을 제외하고는 2006년 이후 부터 중국부동산을 구입한 투자자인 경우 세금과 유지비를 비롯해 이런저런 정황으로 너저분하게 나간 금액을 정산해보면 차때고 포때고 별로 남는 게 없는 것이 사실이라 중국부동산투자에 부정적인 견해가 많이 생겨나고 있다. 이는 비단 한인투자가들만의 문제가 아니라 다른 외국인 투자가도 공통적으로 느끼는 부분일 것이다. 지금은 중국인 뿐만 아니라 외국인도 펀드멘탈이 바닥을 치고있다. 중국 부동산 시장에서 외국인이 관찰자에서 참여자로 바뀌는 시점은 여자가 첫째 아이의 산고의 고통을 잊고 다시 둘째를 가지려는 마음이 들때가 될 것이다.
경기부양을 위해서는 중국부동산시장에 외국인의 참여 여부가 큰 관건이 될 전망이다. 현재 부동산 시장이 거래가 활성화 되고 있다고는 하지만 보통주택 위주로 거래량이 조금 늘었을 뿐이라서 경기 연착륙을 위해 앞으로 넘어야 할 산이 많다. 중국이 올 한해 경제 성장율을 목표치까지 달성하기 위해서는 외국인의 중국부동산 참여가 필요할 것으로 보여진다.
그러기 위해서 중국은 전어라도 한마리 구워야 하지 않을까? <다음주 계속>