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중고주택 거래는 일반적으로
▲매물 보기 ▲계약금(定金) 협의서 체결, 중개소와 협의서(居间协议) 체결, 계약금 지불 ▲매매계약서 작성 및 인터넷에 등록 ▲선불금 지불 ▲대출 수속 ▲명의 이전 수속 ▲부동산등기권리증 수령 ▲은행 대출 ▲주택교부 및 구매대금 결제 순으로 진행된다.

중고주택 매매에서 흔히 발생하는 분쟁과 리스크에 대해 미리 알고 있으면 사전에 대비를 할 수 있기 때문에 보다 안전한 거래가 가능하다.


중고주택 매매에서 흔히 보는 6가지 분쟁

1. 판매자의 계약 위반 분쟁
집값이 급등할 때 흔히 발생하는 분쟁이다. 구매자가 계약금을 지불한 경우, 판매자는 위약금 지불을 하더라도 계약을 파기하려 한다. 이런 상황에 직면했을 경우 구매자는 아래와 같은 3가지 해결법이 있다.

▲부동산중개소와의 협의(居间协议) 혹은 계약금 협의서(定金协议)에서 이미 부동산 매매와 관련한 주요한 내용을 담고 있을 경우에는 ‘매매계약서’로 간주되기 때문에 구매자는 계약을 계속 이행할 것을 요구할 수 있다. ‘주요 내용’에는 가격, 부동산 위치, 대금 결제 시간, 명의이전 시간, 주택교부 시간 등 내용을 말한다. 그러나, 일반적으로 계약금협의서에는 상기와 같은 내용을 담고 있지 않기 때문에 ‘매매계약서’로 볼 수 없는 경우가 대부분이다.

▲만일 계약금의 2배에 해당하는 위약금으로도 구매자의 손실을 보상할 수 없을 경우에는 구매자가 실제 손실 그대로를 배상해 줄 것을 요구할 수 있다. 예를 들어, 구매자가 계약금으로 5만위엔을 지불했는데 판매자가 계약을 파기하고 10만위엔을 돌려주려 할 경우다. 이때 만일 집값이 20만위엔 올랐다면 판매자는 구매자에게 15만위엔의 손실을 보상해 주어야 한다. 즉 실제 발생한 손실금에 따라 배상을 요구할 수 있다.

▲‘계약금 협의서’나 중개소와의 협의서(居间协议)에서 밝힌 위약금액에 따라 2배의 배상을 요구할 수 있다.

‘매매계약’에서 가장 중요한 순서 중 하나가 바로 매매정보를 상하이부동산거래중심사이트에 등록하는 것이다. 등록은 중개회사를 통하거나 혹은 매매양측이 직접 부동산거래중심을 찾아 등록할 수 있다. ‘상하이부동산매매계약서’에는 13개 조항이 있으며 부동산에 대한 구체적인 상황, 대금 지불 시간과 지불방식, 위약책임 등 중요한 내용을 담고 있다.

매매계약서를 체결 후 판매자가 주택판매를 번복할 경우에는 구매자가 주택대금을 지불 안했더라도, 또는 판매자의 위약책임 감당여부를 막론하고 구매자는 계약의 이행을 주장할 수 있다.

만일 판매자가 계속 계약이행을 거부할 경우에는 소송을 통해 분쟁을 해결 할 수 있다. 집값이 빠르게 상승하고 있는 시기에는 계약금을 가능한 많이 걸어두고 빠른 시일 내에 매매계약서를 작성하는 것이 바람직하다.

(다음주 계속)

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