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방지산(房地産) 이야기 -제19편


지난 호 컬럼 (“2010년, 중국부동산 파도 타기”)에 대해 많은 독자들이 관심과 호응을 보내 주셔서 지면을 빌어 감사를 드린다. 지난 컬럼을 통해 금년 중국 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인가에 대해서 나누어 보았는데, 부동산 투자에 대해 좀 더 구체적인 내용을 써달라는 문의가 많아 이번엔 기본적으로 부동산 투자를 어떻게 하는 것이 좋은지 개략적인 사항과 방법에 대해 같이 나누어 보고자 한다.

우선 부동산 투자를 하기 위하여 스스로 점검하고 결정해야 할 사항이 몇 가지 있다.
첫째, 투자 목적이다. 순전히 시세차익이 목적인지 아니면 임대수익의 최대화가 목적인지, 또는 시세차익과 임대수익을 같이 얻기 위함인지, 아니면 주 목적은 거주이지만 어느 정도 시세차익도 노리기 위함인지 등을 분명히 정해야 한다.

둘째, 투자금액이다. 투자 총액은 물론 내 주머니에서 얼마를 투자하고 (자기자본), 남의 주머니 (타인자본)에서 얼마를 빌릴지도 정해야 한다.

셋째, 투자기간이다. 부동산에 투자된 자금은 일정기간 묶이기 때문에 이를 고려한 투자기간을 정해야 한다.

넷째, 투자성격이다. 이는 투자 목적과 연관이 되는데 여윳돈을 가지고 조금은 위험하지만 큰 수익을 얻기 위함인지 아니면 수익은 적지만 안전한 투자를 원하는 건지, 또는 수익성 보다 환금성을 더 중요하게 생각하는지 등등 본인에 적합한 투자 조건을 결정해야 한다. 특히 환금성 부분은 매우 중요하다, 나중에 급하게 돈이 필요할 때 집이 팔리지 않으면 그 집은 소중한 자산에서 애물단지로 전락한다. 부동산은 사는 것 만큼 파는 게 중요하다.

본인만의 투자 조건이 결정되면 본격적으로 투자 대상을 물색한다. 위에서 언급한 조건에 따라 투자지역을 정하고 매입물건을 확정한다. 그러나 말은 쉽지만 어떤 지역이 좋은지 어떤 아파트가 투자전망이 있는지 쉽게 판단이 안서는 경우가 많다.

그래서 전문가(컨설턴트)의 도움이 필요하다. 풍부한 투자 경험과 노하우가 있는 투자의 고수인 “강남 복부인”들도 컨설턴트에게 자문을 구하고 투자를 위탁한다. 사실 고수들일수록 더욱 컨설턴트를 “이용”한다. 그들은 대부분 전용 컨설턴트가 있으며 컨설팅 비용을 비용이 아닌 투자 혹은 위험요소를 줄이는 보험료 개념으로 인식한다. 왜냐하면 컨설턴트는 객관적 시각으로 합리적인 투자를 할 수 있도록 도와주고 향후 예상 가능한 위험요소를 미리 대처할 수 있게 해준다.

투자에 실패하는 대부분의 이유는 “무지”에서 비롯된 것 보다는 “욕심” 때문인 경우가 더 많다. 내 돈을 내가 투자하다 보니 욕심이 생기고, 그 욕심은 객관적인 시각을 가린다. 장기판에서 훈수 두는 사람이 대체로 당사자 보다 수에 밝다.

투자는 서두르면 안된다, 그러나 과감해야 한다. 강남 복부인들의 특징 중 하나가 과감성이다. 사실 부동산 투자는 남자 보다 여자가 더 잘한다. 남자들은 “너무 많이 알아서” 투자를 못한다. 언제나 투자를 해야 하는 이유보다 투자를 안해야 하는 이유가 훠~얼씬 많다. 또한 과거에 연연하지 말자. 더 이상 과거는 묻지 말자. “내가 처음 상해에 왔을 때 이 아파트가 얼마였는데 난 죽어도 이 가격엔 못사!”라는 분들은 앞으로도 절대 못산다. 필자가 누누이 말씀 드리지만 부동산은 미래가치다. 부동산 투자는 미래가치를 사는 것이다. 과거에 가격이 얼마였던 앞으로 얼마가 더 오를 지가 중요하다.

중국에서 가장 중요한 회의인 전국정치협상회의와 전국인민대표대회 (“兩會”)가 개막됬다. 주요 안건 중의 하나가 역시 부동산 안정화 대책이다. 이 두 회의 결과에 따라 금년 부동산 시장의 방향이 구체와 될 것이다. 가격이 내리든 오르든 무언가 변화가 있어야 한다. 지난 컬럼에서 언급했듯이 시장은 출렁거려야 기회가 있다. 그 변화의 시점이 바로 투자 타이밍이다.

그러나 지금의 시장은 고요하다. 고요는 변화를 위한 준비 단계다. 3월은 고요함의 정점이 될 것이다. 그리고 4월을 기대해 보자. 잔인한 4월이 될지 따뜻한 봄과 함께 오는 향기로운 4월이 될지…


필자 : 한상윤 대표이사
노이부동산/노이컨설팅그룹
(chinahan888@gmail.com, 1391-702-0433)

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