상하이방

집값에 대한 논란이 오락화, 정치화, 도덕화 단계로 넘어가면서 나온 “상품방(商品房) 예매제도를 철폐하거나 엄격히 제한해야 한다”, “중고주택 거래에 여러 가지 제한을 둬야 한다”, “토지양도 규모를 줄여야 한다” 등의 현실성 없는 주장들은 ‘불 난 집에 기름을 붇는’ 격에 지나지 않는다. 기관과 개인의 자발적인 자금모집을 통한 주택 건설과 같은 왜곡된 조치는 보다 많은 부패를 양산할 뿐이었다. 몇 번이고 자금을 모집해 주택을 건설할 능력이 있는 기관은 모조리 정부의 직능부서이거나 국유 독점기업이다. 또 중심 시가지의 경제적용방(經濟適用房)을 매입할 수 있는 능력이 있는 부동산 소유자 역시 결코 중?저소득층은 아니다.

집값 거품 문제의 해결은 역시 수급 불균형 문제를 해결에서부터 시작해야 한다. 통화량이 갈수록 늘어나고 소득분배 문제가 여전히 개선되지 못하고 있는 상황에서 집값을 안정시키기 위해서는 다음의 네 가지 조치가 비교적 효과적인 ‘극약’이 될 것이라고 생각한다.

첫째, 용적률을 높여야 한다. 한정적인 토지의 양도와 왕성한 상품방 수요 간의 모순을 해결하기 위해서는 반드시 토지점용 문제를 고려해야 한다. 상품방 개발은 전체 토지양도에서 차지하는 비중이 30%에 불과함에도 불구하고 토지양도 수익의 70%를 담당하고 있다. 즉, 사재기와 부패의 온상은 상품방 개발이 아닌 인프라 및 산업개발 용지라고 할 수 있다. 결론적으로 토지자원 절약을 위한 비교적 현실적인 수단은 주택면적의 제한이 아니라 용적률의 개방이다. 통계에 따르면 베이징 2환(二環)의 상품방 평균 용적률은 6이며 4환(四環) 이내 지역은 3에도 못 미치고 베이징시 평균은 1.57에 불과한 것으로 나타났다. 이는 현재 중국의 토지개발 낭비 현상이 심각한 편이며 순차적으로 용적률을 개방해야만 지가와 주택가격 간의 불균형 문제를 해결할 수 있다는 점을 시사한다.

둘째, 고소득층의 다주택 구입을 제한해야 한다. 소득분배의 양극화로 인해 가난한 사람들은 한숨만 늘고 중, 고소득자는 대부분의 상품방(商品房)을 사재기해서 집값이 더욱 뛰게 만들 수 있는 능력을 갖게 돼 중국정부의 염조방(廉租房), 경제적용방(經濟適用房) 정책이 실효를 거둘 수 없었다. 빈곤계층의 주택수요를 해결하기 위해서는 이들 저소득층을 무정한 상품방 시장에 밀어 넣을 것이 아니라 이들에게 필요한 주택보장 시스템을 제공해야 한다. 고소득층의 다주택 구입을 제한하려면 먼저 고소득층을 구분해야 하는데 소득이 가장 높은 20%의 계층을 고소득층으로 분류하면 큰 무리가 없을 것이라고 생각한다. 세무, 호적관리, 계획건설 및 재산권 등기 부문이 상호 협력해 정보를 공유해야만 고소득자 및 고소득가구의 다주택 구입을 제한할 수 있다.

셋째, 상품방에 대해 재산세를 징수해야 한다. 부동산 거래단계에서의 세율이 높고 보유단계에서의 세율이 낮은 중국의 현 부동산 세수 체제는 적지 않은 사람들이 상품방을 저축으로 생각하게 하는 결과를 초래했다. 물론, 공모 부동산 투자신탁펀드를 내놓는 것으로도 재산세 징수와 비슷한 효과를 거둘 수 있다.

넷째, 중고주택 거래를 장려하고 활성화해야 한다. 상품방에 대한 절대 다수의 수요를 신축주택 시장으로만 만족시켜야 한다면 신축주택 가격은 필연적으로 높아지게 된다. 게다가 주택개혁을 통해 이미 분배된 주택은 정책 및 원 재산권 기관의 여러 가지 제한으로 인해 중고주택 임대, 판매가 상응한 수준에 도달할 수 없었다. 거기에 교육, 의료 등의 문제와 유연성 없는 호적등록제도의 문제가 함께 얽혀 중고주택거래는 충분히 활성화되지 못했다. 때문에 원 재산권 기관이 최대한 주택개혁주택, 복지주택의 이익을 포기해 중고주택이 빠르고 편리하게 유통될 수 있도록 해야만 집값의 이성화를 근본적으로 촉진할 수 있다.

2004년 하반기부터 지금까지 각 지역 집값은 전반적으로 가파른 상승세를 보이고 있다. 그런데 공교롭게도 각종 부동산 조정정책은 2004년 하반기부터 집중적으로 나오기 시작했다. 때문에 정책의 우열을 그 동기가 아닌 실제적인 효과만으로 판단한다면 이제는 정책의 제정과 집행이 공개, 공평, 공정한지를 반성해 보아야 할 시기가 된 것이다.