상하이방

2006년 중국 부동산시장은 안정화 정책의 효과가 가시화되면서 하향 안정화될 것으로 전망된다. 하지만 정부가 의도한 바대로 정책효과가 가시화되고 있는 만큼 전국적 차원의 새로운 부동산 정책은 당분간 없을 것으로 전망된다. 정부 정책이 가시화되고 있는 만큼 중국 부동산 시장의 발전방향은 정부의 연착륙 목표와 이에 대한 개발 업체 및 일반 부동산 구매자의 태도에 달려 있을 것이다.

그러나 중국 부동산 시장은 일시적으로 정부당국의 부동산 안정대책으로 고속성장이 제약을 받고 있지만 중장기적으로는 성장 잠재력이 높은 것으로 판단된다. 그 근거는 다음과 같다.

1. 중국 부동산 경기는 빠르면 올해 하반기에 새로운 주기적 성장기에 진입할 것으로 기대되며, 과거의 순환사이클에 근거할 경우 올림픽 이후까지 지속될 것으로 전망되기 때문이다.

2. 한국, 호주, 그리스 등 올림픽 개최국의 부동산 가격은 올림픽 개최 3년 전부터 상승세를 보였으며 올림픽 이후에도 부동산 가격이 상당기간 지속되었기 때문에 중국도 상승기조가 지속될 것으로 전망된다. 특히 중국은 베이징 올림픽에 이어 2010년 상하이 EXPO가 대기중이라는 점이 더욱 긍정적이다.

3. 빠르게 진행되고 있는 공업화로 도시화도 더욱 가속화될 가능성이 높기 때문에 공급이 수요를 충족시키지 못하는 상황이 장기화될 가능성이 높다. 즉 중국의 도시 인구가 매해마다 1% 정도 증가한다고 가정할 경우 매해 마다 신규 주택 건설 수요가 10.5억 평방 미터가 필요하며, 노후 주택 개조 등이 가세될 경우 그 이상의 잠재 수요가 존재하기 때문이다.

4. 중국 가계소득 증가 및 소득의 양극화 심화로 고급주택에 대한 수요가 확대될 것으로 전망되기 때문이다.

결국 중국 부동산 시장의 성장추세는 안정 정책에도 불구하고 상승기조가 유지되는 안정화된 상승세가 지속될 것으로 전망된다. 그리고 중기적으로 부동산 시장의 성장이 둔화되는 국면이지만, 중장기적으로 성장 잠재력이 매우 높은 것으로 판단된다.

다만 중국 부동산 시장은 지역별 또는 도시 규모에 따라 발전에 차이가 많기 때문에 지역별 또는 도시 규모에 따라서 부동산 정책의 효과도 상이하게 나타날 가능성이 높다. 이로써 지역별, 도시규모별로 차별적인 성장이 이뤄질 것으로 판단되는 데 전국적으로 균형적인 발전을 원하는 중국정부의 정책의지에 따라 그 동안 대도시에 집중되었던 부동산 투자가 고르게 분산될 것으로 전망된다.

부동산정책으로 인한 부동산 가격 하락은 상하이 등 일부 과열지역에서는 효과적인 모습이지만 선전과 베이징의 경우 꾸준히 상승하고 있다. 근본적인 이유는 수요에 비해 공급량이 절대적으로 부족하기 때문이다. 4대도시 주택 수요 공급 추이를 살펴보면 선전의 경우 주택판매/완성 비율이 2004년말 3.4배에 달한다. 이러한 공급부족은 다른 3대도시에 비해 선전의 부동산 가격 상승 잠재력이 가장 클 것으로 예상되며 상하이와 베이징 또한 공급부족현상이 아직은 남아 있어 부동산 가격 상승 요인은 여전히 남아 있다.

중국정부의 분류기준에 의한 35개 주요도시의 주택관련 부동산 투자는 중국 전체 투자액의 60%를 넘고 있으며 이 중 절반 가까운 투자가 상하이(上海), 베이징(北京), 선전(深玔), 광저우(廣州)에 집중되어 있다. 그러나 4대도시의 부동산 투자 비중은 99년 30.6%에서 04년 25.3%로 감소하고 있으며 나머지 31개 도시는 36.9%에서 35.7%로 안정적인 모습을 보이고 있는 만큼 기타 대도시 주변의 위성도시와 중소도시의 투자는 여전히 활발한 것으로 판단된다.

4대도시는 이미 높은 도시인구를 보이고 있다는 점에서 향후 부동산 시장은 4대도시 보다는 31개 도시가 더욱 활발할 것으로 판단된다. 2004년 말 기준 4대도시의 도시화율은 76%로서 중국 평균 42%, 31개 도시 평균 38%에 비해 매우 높으며, 이미 선진국 수준의 도시화율과 비슷하여 성장잠재력은 제한적일 것이다. 지난 3년간 도시인구증가율 또한 3.4%로써 31개 도시의 3.9%에 비해 적은 수준이다.

중국의 향후 부동산 개발정책은 고급주택 개발을 제한하고 서민 중심의 중소형 주택공급을 늘리는 것이다. 높은 도시화율로 포화상태에 있는 4대도시는 향후 부동산투자가 정책적으로 제한될 가능성이 있다. 이러한 관점에서 4대도시보다 대도시 주변 위성도시와 기타 중소형 도시에 부동산 투자가 집중될 가능성이 매우 크다.